都市更新是什麼？ 　　為維持都市持續的生命力，針對窳陋、老舊、衰敗的地區，透過政府與私人團體的努力，擬定綜合性再發展計畫，並經由專家學者審議過程，辦理拆除重建、整建維護，以達增進都市機能、改善居住環境、提升房地產價值的目的。因此，都市更新不是狹義的房屋改建而已，而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式，在兼顧社會、經濟、環境等層面下，加速都市再發展。 辦理都市更新的好處有哪些？ ‧具有多數決精神：當參與都市更新的人數達一定比例以上，即同意實施，以解決更新地區產權整合困難的問題。 ‧建築容積獎勵提高居民參與意願：建築容積獎勵最高可達法定容積的一‧五倍或原建築容積加法定容積的○‧三倍。 ‧強制公有土地配合更新：公有土地一律參與更新，避免造成更新阻力。 ‧賦稅減免：針對更新期間、更新後之土地房屋、更新機構投資等給予稅捐減免，提高都市更新參與意願。 ‧簡化都市計畫變更程序：都市更新事業擬定變更，涉及都計畫變更者，經更新委員會審議通過，得先發佈實施，再配合辦理後續都市計畫擬定變更程序。 ‧以不動產證券化方式集資：證券管理機關得設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新投資信託基金。 實施者是誰？ 　　實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。公辦更新時，市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施；民間自辦更新時，除地主自辦、土地所有權人七人以上合組更新會擔任更新實施者外，並得委由更新事業機構實施。 都市更新計畫和都市更新事業計畫有何不同？ 　　都市更新計畫是擬定都市更新事業之指導，可由政府或民間實施者擬定，經市都委會審議通過後公告實施。 　　都市更新事業計畫係由實施者依照都市更新計畫目標擬定，內容應詳細表明土地使用、公共設施興修、建築設計、財務計畫、拆遷安置、實施進度等，經更新委員會審議通過後據以實施。 都市更新地區和都市更新單元有何不同？ 　　都市更新地區係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設，其範圍可能包括數個街廓。都市更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模，由實施者依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規劃定。因此，一個都市更新地區範圍應至少包括一個以上都市更新單元。 權利變換和一般合建有何不同？ 　　權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項柷利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。類似立體的市地重劃。 　　權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。 　　一般合建則是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。 什麼是不動產證券化？ 　　簡言之，就是讓「不動產」也能擁有現金般的流動力。將一個原本投資金額龐大的不動產物件，切割成小單位，透過發行證券的方式，讓社會大眾參與投資，發行業者則可憑此籌措長期運用資金，雙方互惠。 　　不動產證券化的標的物都依信託管理，依信託標的物取得先後，又可區分為不動產資產信託受益證券與不動產投資信託受益證券，前者如嘉新公司委託台灣工銀發行以萬國商業大樓為標的物的受益證券，受益的來源為該大樓的租金收入與未來出售所得價款；後者則先發行證券募集資金再去投資與不動產相關的標的，如國內現有的「富蘭克林美國房地產證券化信託基金」以投資在美國的不動產投資信託受益憑證的共同基金，分散投資在辦公大樓、出租公寓、購物中心、醫療中心等的受益證券，而投資國內的首樁不動產投資信託商品也己由富邦集團規劃完成。除上述二類均可依信託標的物之租金等收益之證券商品外，另有僅憑開發計畫所發行的不動產證券，因風險過高，目前政府仍未允許。 　　不動產證券化的發行方式又分私募與公募二種，私募為該案的受託單位洽特定人購買受益憑證，單位金額高，一般投資大眾不易買到；公募則投資人可向券商、銀行等代銷機構購買，單位金額較低，但由於限制較嚴，初期將以私募方式為主。 　　不動產證券屬於新興投資商品，因此投資人對受益憑證的信用評等應予列為重要參考。在目前低利率環境下，一個優質的不動產證券化標的，可以獲取高於定存的投資報酬，且不動產證券市場也不易受到其他投資市場短期浮動因素的干擾，投資穩定性相對較高。 　　不動產證券化條例己於去年六月立法通過，條例中並賦予建築經理業管理機構之功能，在促進建購不動產交易安全的整體環境上，建築經理業陪您一起關心，一起努力。 什麼是履約管理?簽訂預售屋買賣契約？ 　　建築經理業於不動產開發興建、清理處分或其他有關案件，受託為全部或一部之管理或處分，並辦理委託人與相關當事人之履約或爭議處理事宜，以協助該案之執行。亦即履約管理作業是運用建築經理業之專業第三者地位，對不動產合約作整體的管理，使當事人間之權利關係得以清晰並便於掌握，以避免糾紛。　履約管理是建築經理業執行維護不動產交易安全的利器，亦是政府賦予建築經理業的主要政策功能。 什麼是〝營建管理〞？ 　　您擔心您所訂購房子的施工品質與施工進度嗎？有取得銀行完工履約保證的個案，銀行都會主動要求所屬的建築經理公司實施完善的營建管理，從審核所規畫施工圖樣、詳列建材、協助發包、監工查核施工品質與進度到協助驗收。在建物災害頻傳施工品質日益受到重視的今日，有了建築經理公司為您的建築工程把關，確保按圖施工與如期完工，使您對工程品質高枕無憂。簽訂預售屋前請記得主張您應有的權利。 什麼是〝清理處分〞？ 　　預售屋遇有不能完工的情況時，承作履約保證的銀行可以委託所屬建築經理公司予以清理或處分。此時建築經理公司會經評估重新籌資、發包繼續興建至完工交屋，但若有不可抗力之因素無法再繼續興建至完工交屋時，也會以購屋者所繳付的自備款連同所生利息償還原購屋者。維護交易安全是建築經理公司責無旁貸的榮耀。 什麼是〝契約鑑證〞？ 　　預售屋買賣契約內容的不真實與不公平常讓人心生畏懼。契約鑑證是指建築經理公司以第三人之立場，受當事人委託介入不動產交易事件中進行契約之監察工作，從而促使交易的真實內容或與交易有關的重要權利義務等，得以充分曝光並標示於買賣契約中，以保持市場交易得以在一定水準或條件下進行。簽訂預售屋前請記得主張您應有的權利。 什麼是〝成屋履約保證〞？ 　　是成屋買賣過程中由銀行出具保證書來保障買賣雙方價金及產權的權利，銀行在保證過程中會委託建築經理公司以公正第三者立場控管存入保證銀行專戶之價金及相關契據，專業地為銀行盡到履約管理的責任，使銀行的保證風險減至最低，亦使買賣之消費者雙方共享交易安全之保障，對於仲介公司，也會因為消費者交易信心建立，大大縮短交易時程而同霑利益。買賣房屋請記得主張您應有的權利。 什麼是〝付款中間人〞？ 　　「付款中間人」是參考美國行之有年的代管制度（Escrow）及產權保險制度，它是指不動產買賣經過代銷公司或仲介公司介紹成交後，再由公正、專業之第三者以銀行專戶保管並監督買方各期價款之支付，及賣方各項證件之移轉登記，到過戶完成，一方面撥付價款給賣方，一方面交付權狀給買方，使雙方權益獲得保障。這也是預售屋與成屋「履約保證」的最主要功能。買賣房屋請不要放棄您應有的權利。 什麼是最好的購屋策略？ 　　什麼是最好的購屋策略？地段？價格？付款條件？…這些固然重要，但不是最好的購屋策略。最好的購屋策略，是要能達到交易的安全！所以一個最簡單也是最好的購屋策略就是要求銀行的履約保證，有了銀行的履約保證，受政府專案輔導，由銀行投資，專為保障交易安全而設立的建築經理公司就會介入，從產權、價金、施工、交屋一系列為您把關，而這些都不需要您支付任何費用。 尋找有銀行保證的個案，或者提出銀行保證的要求，這就是最好的購屋策略。請不要放棄您應有的權利。 什麼是〝不動產說明書〞？ 　　不動產出售時，出賣人應提出不動產說明書。不動產說明書分為預售屋與成屋兩種。預售屋說明書應包括當層位置圖、平面圖、正立面圖、專有部份暨共同使用部份標示之詳細圖說。成屋說明書應對於房屋維護現況、及公害之有無具實明列。 不動產說明書可視為不動產交易契約書的一部份。買賣房屋請記得主張您應有的權利。 什麼是"信託管理"？ 　　為了達到完工交屋的目的，避免預售個案在興建過程中因為建商或地主發生財務問題而遭其他債權人查封，造成續建的困難，執行履約管理的公正第三者例如 建築經理公司可以在興建之初即接受建設公司暨地主的信託，將土地與建物起造人名義信託保管，由於信託財產具有獨立的特性，可以排除外來債務的干擾，對於金融機構及消費者所投入的資金有絕對的保障，對於地主眾多之合建及更新案更可以提供作為簡化產權與確保完工的最適方法。隨信託法頒佈實施，可以預見不動產信託管理將普遍運用於預售興建行為，對於有效保障交易安全，達成完工交屋的目的提供了可能的途徑。 什麼是"不動產金融"？ 　　不動產金融分為貸款與融資兩部份。貸款可分為銀行貸款、公司貸款暨政策性優惠貸款等，銀行貸款是指以支付利息方式向金融機構融貸部份屋款，此時購屋人多需提供房屋土地設定第一順位抵押權給銀行。公司貸款在促銷預售屋時較為常見，其額度均為總價款的三成以下，時限一至三年不等，有無息亦有比照銀行利率的情形。政策性優惠貸款是政府針對特定群體或針對特定目的所提供的長期低利購屋貸款，此次央行提供一千五百億住宅專案貸款亦屬此類。 融資則指地主或建商以土地或建築計畫向銀行抵押暨信用取得之興建資金而言，目前我國融資審核與管理制度尚未建立，政策性緊縮與紓困交互干預，而呈不穩定狀態，極待專法規範。 以上交易安全小常識由中華民國建築經理商業同業公會提供