建築經理季刊 第十二期

為一項不動產交易安全的陽光法案催生－建築經理制度正式走向法制化

蔡實鼎

　　在今年七月信託業法公布之前，建築經理業是唯一也是最先由政府制訂
管理法令，而後依法成立的行業。惟政府雖然認定建築經理制度之存在有助
於建立我國不動產交易秩序，又能輔助建築業健全經營，業者亦堅守立場，
努力耕耘，期能不負所託對社會做出貢獻，然而十餘年來，成效顯然不如預
期地可以在市場上全面形成保護傘。其主要癥結，在徒有「制度之名」，卻
無賦予必要的「法律地位」與實踐活力的「制度之實」。
　　 為規範建築經理制度之實施，並為建築經理公司之設立有所依據，政府
於七十四年、七十五年間先後發布「建築經理公司章程要項」暨「建築經理
公司管理辦法」，惟均無法律授權。建築經理業被賦予不動產交易安全之重
要維護著，在建商、銀行與消費者之間投注專業超然的服務橋樑角色，其公
正第三者地位的法律界定以及專業呈現方式，自然須符合特定而嚴謹的規範
以昭公信，同時建築經理業為執行不動產交易安全所應具備功能性業務的強
化，亦待法律位階提升為其重要條件，民國九十年元月「行政程序法」的施
行更突顯了建築經理業存廢的抉擇與立法的必要與緊迫性。
　　 依照目前建築經理公司之管理，建築經理公司設立後，僅能為特定之業
務，在設立時，須有銀行投資；須提出業務、財務計畫；最低資本額限制；
須置有關專業人員；且建築經理公司之業務及管理均有相當之規範。往昔，
此等規範均依無法律授權之行政命令行之，而九十年一月一日施行之行政程
序法，己不容許沿用舊有方式便宜行事；如政策上希望建築經理公司設置之
標準更嚴格於一般公司，且要加以特別管理時，即須另立專法管理；如政策
上欲放任建築經理公司設立，不加以特別之管理，則可回歸公司法。建築經
理業依其業務功能原即為依實質特許行業之程序而設訂，倘若回歸公司法管
理，而不必依公司法第十七條第一項規定須先依成立條件領得主管機關之許
可即能申請設立，則建築經理業組織結構將產生根本變化，而勢必導致建築
經理業維護不動產交易安全之功能完全喪失，被視為我國內政一大革新創舉
之建築經理制度亦將名存實亡。
為了不使維繫不動產交易秩序的政策執行工具形同瓦解，同時為爭取時效，
避免建築經理制度之管理呈現空窗期，立法院朱委員立倫、賴委員士葆、卓
榮員榮泰暨本業同業公會聯合針對現行「建築經理公司管理辦法」進行條文
之增修，研訂「建築經理業管理條例」。
本年六月二十三日己於立法院召開公聽會廣納各界意見，為求周全並經與相
關業界數月協商，多次修正後，始定稿完成。
新版的條例草案，基本上仍維持政府原設計的「管理辦法」內涵與精神，尊
重市場的自由機制，對相關業界並無任何強制條款，但最大特點，在新條例
增列對建築經理業本身提高專業人員配置，及執行業務過失課予嚴格的民、
刑事罰則，期望以更健全組織提升服務品質，經由共同的使命感更加強從業
人員個人責任感，以追求並達成專業、公正性的目標。
一項制度的誕生是多少努力與智慧的結晶，若因未能珍惜而瓦解
，實是整體不動產安全機制的挫敗，而今，值此建築經理制度存廢的關鍵時
刻，「建築經理業管理條例」的順利完成立法即具有重要意義，為使建築經
理業真能成為維繫不動產交易安全的有用且好用的工具，我們期待各界對本
法的鼓勵和指正，藉由本業整體水平的自我提升，能對不動產業新而恆久的
繁榮提供更有效服務與更大的貢獻。

本期目錄：

分類	篇名	作 著
•  刊頭語	為一項不動產交易安 全的陽光法案催生 －建築經理制度正式走向法制化	蕭明康
•  建築經理法制篇之一	建築經理業管理條例立法公聽會實錄	林瑛佩
•  建築經理法制篇之二	本會第一屆第三次會員大會實錄	林瑛佩
•  建築經理法制篇之三	建築經理業究竟扮演何種角色	浦繼達
•  建築經理法制篇之四	建築經理制度邁開大步向前行	陳高超
•  討論話題	3200 億是醇酒還是砒霜	蔡為民
•  法制社會	不動產經經紀人的社會地位與法律責任	曾文龍
•  法律櫥窗	法定抵押權拋棄的效果	林永汀
•  走過九二一週年	從林口社區自辦更新案談災區重建	於小澐
•  走過九二一迥年	為九二一災後重建週年進言	郭鴻彬