建築經理季刊 第十三期

再論建築經理業法制化之必要--兼盼建築投資業亦能朝法制化以追求產業發展長遠利益

蔡實鼎

「建築經理業管理條例」草案歷經立法院賴士葆、卓榮泰等五十九位委員
提案連署，終於在第四屆第四會期末付委審查，卻因建築投資業意見不一且
有訴諸錯解，導致第一次審查會議被迫中止擇期再議，為免混淆生誤，就此
本會提出進一步說明，期望立法委員諸公及社會大眾能正視本條例草案立法
旨意，並寄語建築投資業能放大格局，著眼產業發展長遠利益而依法步上正
軌。

　　 不動產相關產業之活絡，除需有生產者與需求者雙方之投入外，整個系
統之運作尚包括經紀業、代理業與各界專業受任人士等之參與，而「建築經
理業」亦是其中之一環卻有其獨特之角色任務。建築經理業在市場上扮演之
角色不是事業主體的當事人，亦非取代當事人或監管當事人，而是以「專業
」的身分在市場上形成一種「公正第三者」之機制，專供各類交易當事人彼
此憑藉，以利交易；建築經理業在市場上稱謂「專業」係泛指資訊、知識或
技術等之提供者，使任何當事人尤其當交易雙方「專業水準有落差」或「專
業領域不同」時，使弱勢之一方能有機會掌握到其所需要的訊息或智能，以
與其相對的一造進行公平及對等的交易往來；而所謂的「公正第三者」，係
指建築經理業在從事提供服務時，並不涉入或偏袒任何一方之利益，而是側
重於單純的專業語言以敘述事實，以建立雙方互信，使彼此能信約守約以致
順利交易；草案內所訂之業務項目或管理規章等，均能彰顯建築經理業係擔
任資訊提供及公正第三者之特色。而現今不動產市場運作體系中，由政府以
專法訂定為「公正第三者」機制者，僅為建築經理業。

　　 市場交易最令人關心的議題是「交易安全」，而建築經理業在這方面所
作之貢獻是向交易人提供「機會」、「方法」或「管理機制」等，以協助的
方式使獲得直接且積極之保障，整體而言，對於不動產相關事業之運作，建
築經理制度並無法立即產生振衰起敝之功或立竿見影之效，但對公平交易之
形成或安全保障之促進及事業效率之提升等有其一定之作用，或其貢獻雖著
眼於細微，但卻是市場環境基礎建設之一部份。另一方面，建築經理業在某
些環節上如交易時之「契約鑑證」或是銀行融資時之「興建計劃審查」等，
因其業務使命是使資訊更周延或事實更清楚，如因此而令人不安似為多慮，
事實是寧為如此而可以真正興利。蓋本業功能發揮是要創造不動產市場上消
費者、建築商、銀行三贏的局面，藉由建築經理業做為三方溝通的橋樑，化
解了其間的疑懼，增進三方互信而達成交易安全，功能無疑是正面的，又由
於本業所提供的服務是依市場機制決定而不具強制性，無此服務需求的建築
業者，自然也不會感受到任何影響，對此，本會認為建築投資業針對本條例
草案所擬意見實多所誤解，應予澄明。

　　 政府為規範建築經理制度之實施，內政部前於七十五年報經行政院核准
後發布「建築經理公司管理辦法」，而依新公布之行政程序法規定「行政行
為應受法律及一般法律原則之拘束」、「法規命令之內容應明列其法律授權
之依據」之規範致本業原所依據之行政命令將失所附麗，如非另為法律定之
而無專法約制，則行業特色盡失、社會公信不易建立、保障不動產交易安全
之公正第三人機制亦無法確立，則政府當年賦予本業所擔負社會功能之機制
設計也勢將功敗垂成，為秉持「法之持續性」、「法之正義性」原則，本業
設立之依據自應有提升為法位階之必要。而隨著「不動產經紀業管理條例」
、「信託業法」、「不動產估價師法」先後發布，「營造業法」、「地政士
法」亦己立案審議，不動產相關專業次第依法步上正軌，這是法制化社會不
得不然的趨勢，為建構永續發展的健全經營環境，建築業界均應有此一同之
體認。建築投資業所營關乎民生福祉甚巨，亦宜積極朝自身法制化而努力，
並藉由加強自我約束規範以提升產業形象，今不此之途卻反其道抑止他業走
向法制路徑，誠非明智，至盼該業能放大格局，著眼於產業發展之長遠利益
。

　　 值此整體不動產安全機制全面建立的關鍵時刻，本條例的順利完成立法
即具有重要意義，為使本業真能成為維繫不動產交易安全有用且好用的工具
，本業除朝政策期望與社會需求自我努力外，亦期待各界對本條例立法的鼓
勵和指正，藉由社會正義的集體趨求，使本案能加速完成，則社會幸甚！業
界幸甚！

本期目錄：

分類	篇名	作 著
1 刊頭語	再論建築經理業法制化之必要 — 期盼建築投資業亦能走向法制化追求長遠利益	蕭明康
2 大陸考察	滬蘇杭六日行 — 建築經理業大陸訪問記	黃奕鋒
3 大陸行腳	我的大陸之行	蔡為民
4 兩岸櫥窗	大陸房地產開發模式與贏的策略	郭鴻彬
5 兩岸觀察	21 世紀台灣房市與大陸密不可分	張欣民
6 依法論法	建經公司執行信託於法有據	許高山
7 法令解析	不動產信託之受託人資格問題探討	林永汀
8 法制社會	不動產經紀業的全新趨勢	曾文龍
9 實務進階	不動產投資財務分析 — 淨現值之決策規劃及應用	陳俊合
10 交易安全小常識	什麼是不動產信託管理	公會