建築經理季刊 第二十一期

對不動產交易市場的幾個期許

蕭明康

台北市連雲街「仁愛新第」精品房變違建屋與前此萬隆街「神奇部落」預售屋遭一屋兩賣事件等，原承購戶所繳自備款一夕間泡湯，縱使有消費者保護法、公平交易法的事後追補，也補回不了原承購戶血本無歸的事實。

　國內許多不動產市場風險與交易問題都源自於預售制度，因為尚無法有效的防止，大陸官方並

有取消預售制度的計畫。究其原因，國內的房屋預售交易制度，並不單純僅是交易買賣而己，它同時

涉及了開發興建的性質與公開集資、期貨式交易等的性質在內，因此，現行預售交易中的買方，他不

只是在買房子，他是以購屋人的地位，在無形中被建商組合捲入其開發事業成敗之中，成則兩全其美，

敗則遭受波及而無辜遭殃。

　在不動產證券化條例的規範下，其受益憑證的發行，發行者的信用評等受到嚴格的要求，公開集資方式亦受到嚴謹的限制，但在現行的房屋預售交易下，購屋者不但充當提供賣方融資信用的角色，在交易過程中面臨的風險，對買賣雙方顯然也不對等，因為，賣方獲取開發利潤，自應全數承擔開發之風險才是。

現今預售制度的困擾，其癥結也就在於「開發風險」與「交易風險」的混淆。為了保全行之有年的交易方式，改善以下的幾個方向是我們可以再努力的：

首先對建商而言，既然使用了購屋人所提供的信用，即應將相關事實充分揭示，其中不僅在於標的物的真實而詳盡敘述，也包括如何產製的經營計畫在內，同時，也有義務將預售的個案「獨立」起來，建立信託防火牆，以免購屋者所提供的信用與建商其他的信用混淆不清，而憑增購屋風險。

　其次，購屋者除要有期貨式買賣的風險認知外，也需預作自保，其中對建商所暴露資訊的真偽鑑定與尋求金融機構對自備款的履約保證等，都是基本且必要。

　我們也寄望主管不動產交易秩序的內政部，能深刻認同不動產交易市場需要超然公正第三者為消費者權益把關，將不動產交易安全政策之執行工具│「建築經理業」重新賦予其完備法源及符合其角色之業務功能，使在不動產交易市場上居弱勢的購屋消費權益確實能因專業公正第三者參與協助而得到完整保障。此外，我們亦衷心期盼主管機關能負起責任，排除阻力，將延宕許久的規範不動產交易秩序之母法│「不動產交易法」儘速制定完成。

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