建築經理季刊 第二十二期

預售屋履約保證結合信託機制以創造多贏

趙希江

　推行預售屋履約保證是政府最初創設建築經理業的主要目的，在此項業務功能中建築 經理業所擔負的專業公正第三者角色結合銀行期望達成建案工程產權清楚、依約施工、如期完工的當然理想。然而管理工具不足，債權獨立性無法確保，面臨續建困難重重，銀行對履約保證的風險不易掌控，建商往往必須備提十足擔保成本高昂，若僅以自備款返還為保證範圍，又不能滿足購屋者的期望，在如此情形下，早期預售屋履約保證推行的確並不順利。

預售屋市場需要管理。生產房屋是所有製造業裡，生產所需時間最長、牽涉工程參與行業最多、流程最複雜，所以也是最需要管理的。這個由所謂火車頭工業生產的貨品，大多數人一生只有一次交易能力的機會，交易金額龐大，交易糾紛最多，大有為的政府應予重視。政府於民國八十六年訂頒了期貨交易法管理期貨，預售屋其實也是一種期貨，且是內需產業中最具份量的一種期貨，但因並非在期貨交易所進行之期貨交易，至今仍是化外之境，毫無專法可管。

無法可管，但求完善的機制彌補。這項預售屋履約保證的運作機制在信託工具漸趨成熟且經驗證之後得到了有利的條件，信託管理提供了防火牆的功能，將興建房屋所需的生產要素，例如，土地、興建資金（預售款、融資款、自籌資金）、起造人權利及興建中建物與完成建物均納入信託範圍，使其與地主、建築開發商之財務分別獨立，即使地主或建商有新的債務也不致影響建案，續建完工或清理處分機制啟動，也變得容易可行。

　惟若無法履約交屋的原因是天災人力不可抗拒者，則已與管理方式無關，必須訴諸保?或政府救濟。履約保證除銀行可辦理外，保險界亦可推出保證保險產品，預售屋賣的是期貨，較成屋多付一個保證保險費也是合理的，若能全面實施，保費會大幅降低，建築開發商更不會因此項保費而減損個案競爭力，反而因都有防火牆功能保護，公司經營的風險降低，投資者購入的意願更高。

值此建築經理制度推行二十週年，我們重申預售屋履約保證的重要，它是住宅交易安全制度的鎖鑰，也是一項自我的期許。有了履約保證讓購屋者放心買預售屋，每個建案都有防火牆保護，建商與銀行經營風險降低，股價穩定上漲，所有人都因此項保證受益，它絕對是不動產業良性循環的起點。

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