建築經理季刊 第二十三期

不動產交易安全是普世價值

趙希江

　九十六年一月二十五日至二十六日由內政部委託國土規劃及不動產資訊中心辦理「住宅交易安全制度國際研討會」，邀請美國、日本、澳洲、法國等國專家學者，報告現行該國不動產交易安全制度及配套措施，希望藉由研討會的舉辦，進行國際間不動產交易安全制度的交流，並供我國借鏡。

　這是內政部所提「安心住家計畫」工作項目之一，並同時進行「住宅交易安全制度規劃」及「不動產交易糾紛與處理機制」研究，回應長此以來民眾在交易安全上所面臨的問題，研擬一套適合我國之住宅交易安全制度，以建構安全的交易環境，透過付款中間人交易安全機制之規劃及推動，保障買賣雙方交易安全。內政部可謂已充分掌握住了問題的核心。

　該項國際研討會探討了美國的付款中間人及產權保險制度、法國的公證人制度、澳洲的信託專戶管理制度以及日本的營業保證金與訂金的保全制度，外國制度的借鏡，尤其令人印象深刻者，例如：交易專戶控管人的資格、規範使用帳戶的方式、公正第三人的設置以及對預售制的禁止或需有履約保證保險方得銷售之附加條件等。是知，購屋行為固為國民之自主原則，但公共介入的必要仍無庸置疑，只是因應國情，程度或有不同。

　在我國，規範不動產交易的母法－不動產交易法遲遲無法完成，不動產交易制度至今並未形成，其顯而易見的交易風險，在成屋：買方為未取得不動產前遭一屋二賣及因賣方個人信債不可預知之風險等，而賣方為不動產己過戶但尚未取得尾款，因買方個人信債不足或惡意不支付尾款等；在預售屋：買方為建商資金周轉或其他因素無法履約完工或完工後產權移轉及建物瑕疵等。預售屋興建期間長，變動風險尤多，其主要風險來自於資金被不當挪用，使得消費者所承擔的個案風險被擴大到建方的整體經營風險上，這對消費者並不公平，也因此如何專款專用，是建方提振預售屋購屋信心的首要。

　為提升不動產交易安全，政府在民國七十五年創設的建築經理制度仍為我國當前相關保障機制中最主要的一環。現行的「成屋履約保證」即以建築經理公司擔任付款中間人，引用美國ESCROW制度首先實施，目前各大房屋仲介公司配合提供的專戶管理方法與名稱或有不同，但此一保障方式在成屋市場己為買賣雙方所普遍認知。而現制的「預售屋履約保證」是由銀行出具履約保證書，並委由建築經理公司執行履約管理，其要項計有契約鑑證、工程與財務之專案管理等，以期達成買賣標的房屋「產權清楚」、「依約施工」、「如期完工」等購屋者權益保障之根本目標。在信託法公佈實施後，預售屋履約保證復結合信託機制，將土地、起造人、資金專戶交付信託，以排除外部干擾確保工程順利完工，若仍有可歸責於建方之原因而致停工達一定期間，則由銀行委由建築經理公司辦理不動產清理處分及續建，誠為當前保障預售屋交易安全比較完整的機制。

　不動產交易涉及物權變動與債權約定等相關內容，衡諸國際社會對於不動產交易行為都有不等的管制與自治原則規範，而兼具管制與自治特色的第三條路，厥為市場上具公信的第三人輔助交易行為在公平、安全下達成。政府在不動產交易已有民法、公平交易法、消費者保護法的制約下，仍能重行檢視我國現有的交易安全機制，值得國人肯定，建築經理業以二十年的努力也已證明在促進不動產交易安全秩序上我國並不落後，我們期待一套維護不動產交易安全的制度，我們也始終深信不動產交易可以只有贏家，沒有輸家。

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