建築經理季刊 第二十四期

新政府要展現新魄力－對建構不動產交易安全環境的基本作為

趙希江

在拼經濟顧景氣的大旗下，著重公平與秩序的交易安全呼聲總是顯得微不足道，看看近些年來我國不動產交易的基本法－「不動產交易法」以及專為不動產交易安全而創設的建築經理業其執業法源「建築經理業管理條例」，均研議多年而未果，甚至「預售屋買賣契約書範本」的修訂，竟也在內政部研提，並經消保會十次會議後，遭無法突破阻力而擱置。建構不動產交易安全環境知易行難，難在選舉之政權但求近利，不思長遠作為。

民國七十年代，政府鑑於不動產交易，尤其預售市場頻出糾紛，乃於民國七十五年建置建築經理公司，以改善市場交易秩序。建經公司是第一個由政府主動創立的行業，是政府參考了國外的不動產交易制度及國內的不動產交易環境而設計，為在建築業者、購屋者、與銀行間扮演溝通與協調的專業角色，可受託協助業者取得適時興建資金、降低融資風險、確保施工品質，預防並化解購屋糾紛等，可謂是一座功能完備的橋樑，為能在此服務領域中擔任專業、公正第三者之機制，其運作須具備特定之專業人員及作業準則，有別於一般公司組織，故於設立之初內政部即先後發布「建築經理公司章程及設立程序」、「建築經理公司管理辦法」予以管理，而有別於僅依公司法規範之一般公司。

因行政程序法的實施，使得自七十五年頒布的管理辦法自九十二年一月一日起失去效力。由於無專法規範，行業定位未明，重要業務亦未具法源，致整體經營士氣低落，結束營業及呈停業狀態者有之，在行業進退機制無法建立情況下，良莠不齊現象已然嚴重，同時亦由於業務經營將漫無限制，行業特色及服務功能勢將逐漸變質，市場上將難再有居於建築業、、購屋者與銀行三者間公正第三者之媒介與運用機制，而主管機關亦難依法有效輔導管理。促進不動產交易安全並建立秩序實有?每一相關從業機構之健全，近年與不動產金融相關行業如不動產經紀業、信託業、營造業、工程技術顧問業等均已完成

法制化管理，建築經理業為整體不動產交易環境健全重要一環，且為唯一具建築與金融整合功能之專業服務業，其服務效能並經「不動產證券化條例」明列為管理機構之一，為能持續保以公正專業服務能力強化不動產市場公平交易之秩序，本業尤賴法制化規範。

建經業自七十五年政府輔導設立以來，協助金融機構辦理融資管理、預售屋履約保證，協助成屋市場辦理成屋價金履約保證，對於促進交易安全成效顯著，此一政策執行工具復配合政府協助九二一震災重建、海砂屋、輻射屋等災戶重建、眷村改建等專案管理，都市更新實施輔助機制等均顯見其功能性，為維繫一定執業水平並健全未來發展，本業主管機關營建署於九十四年十月十九日召集相關單位研商評估本業法制化管理會議，亦已得到應有立法必要之結論。

「建築經理業管理條例」立法目的在於規範築經理業，其特色在使其俱備所需多元專業領域能力，以預防並管理不動產交易所面對的諸多問題；其服務模式是建立在需要以公正第三人的地位，使當事人委辦案件在公平、安全下達成，故其角色扮演有其不能逾越的分際；此外，條例中所定業務雖為綜合性，但均不具獨佔性，建築經理公司僅為提供一健全之工具，運用與否悉依市場決定。有特色但沒有特權，是本條例的一貫主張。

近些年來大陸專業團體來訪認識本業，都認為建經制度就是真正的台灣經驗，可以解決許多大陸市場面臨的問題。反觀國內，在前政府主政下，對塑造不動產交易安全環境並不感興趣，致對於本業之有無也漠不關心，至屬遺憾。本會深感建築經理制度之維繫有賴完整法令予以管理規範，遂於九十年經發會時即提出「健全建築經理業，消除發展瓶頸」案，幸得多數意見通過，立法院法制局對本案並先後提出專案研究（編號一七０、編號三二九）予以肯定，建議應以法律定之。本案曾於九十二年五月送立法院內政及民族委員會審查，決議內政部須於一個月內提送本業「管理條例」版本併案審查，內政部由林次長中森主持六次會議討論後提送行政院，行政院於九十三年十二月三日審查本案，要求內政部補提完整立法必要性說明再議，此議題雖經九十四年十月、九十六年七月之營建署會議通過決議繼續推動立法，但主管機關首長更替頻繁，延宕至今未有進展。

本業無專法管理已嚴重影響到重要業務之推動，及行業之未來發展，本會認為，本業法制化一日未能完成，建築經理機制即一日未能彰顯，非但有違政府創設本業之初衷，亦為期待不動產交易市場健全化之金融體系與消費大眾所不樂見。民生望治，於當前新政府興利、除弊大展行政革新之際，我們願再寄予厚望，也期盼新政府能深刻體認政府有義務提供一條安全購屋的路，而此即為建構不動產交易安全環境的基本作為，並以具體行動展現全然魄力，使此一能促進不動產交易在公平、透明、安全下達成的陽光、民生法案早日發揮效能。

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