建築經理季刊 第二十五期

完工交屋才符合公平交易

趙希江

九十七年十一月二十一日消基會召開記者會，痛陳政府不重視預售屋交易安全，主張加速催生「不動產交易法」，建立付款中間人及強制續建制度，並立即修定相關定型化契約應記載及不得記載事項，要求建商應於契約中明定履約保證機制，並充分揭露資訊，強調只有能保障完工交屋，才是真正符合消費者購屋的目的。

立法院郭素春委員等十八人隨即於九十七年十二月九日提案，對於我國購屋「履約保證機制」法令規範不健全，造成買賣雙方長期處於不平等之地位，對消費者購屋欠缺實質保障，讓民眾暴露在高風險交易環境中，建請中央主管機關內政部及消費者保護委員會儘速將「履約保證機制」納入我國「預售屋定型化契約」中，提供民眾購屋時之依據，該提案經立法院第七屆第二會期第十二次會議討論決議：函請行政院研處。

消基會暨立法院已查察不動產交易現狀的不平等現象，蓋與消費者不動產交易權益保障的現行法律規範而言，民法主要規範在涉及財產權的債編與物權編，違者依第七十一條以下規定，法律行為違反強制或禁止規定時之無效，以及法律行為之行使不得妨礙他人為目的等；消保法則在定型化契約與消費資訊部份著墨，違者依第六十條規定，違反本法規定情節重大， 得命停止營業或勒令歇業；公平法則有廣告虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之禁止及其他欺罔或顯失公平行為之禁止，違者依第四十一條規定，得限期命其停止、改正其行為，並按次連續處以罰鍰。

不動產交易行為，雖有民法、消保法、公平法的相關規範可資適用，惟不動產交易糾紛仍無法有效遏止，癥結在於資訊與專業的相對不足，消費者對建商的履約無法要求，違約無法追補所致，其中也以預售屋交易最為嚴重，在「不動產交易法」遲未能完成下，我國不動產交易制度至今亦未能建立。

然而什麼是預售屋履約保證機制呢？預售屋履約保證係由金融機構就不動產預售契約出具保證書，並經由履約管理，以保證建商依保證書約定內容對購屋者履行合約的行為。完整的預售屋履約保證即為完工保證，為將土地產權、建照起造人以及興建資金（包括購屋自備款、建商自有資金、土地及建築融資）均交付信託，由受託金融機構或專業第三者執行履約管理，興建資金可依工程進度專款專用，若建商因故不能繼續興建時，由受託金融機構或受託執行履約管理者辦理清理處分繼續興建至完工交屋。

平心而論，預售屋交易買賣雙方都面對不可預知風險，對交易之相關當事人（購屋者、銀行、地主、建商、營造廠）而言，亦惟有完工交屋方可達成各方最大利益與交易目的，而自信託法施行後，藉由信託管理工具掌握關鍵要素使預售屋完工更為可能，以成就交易各方皆贏的局面。

我們認為，將預售屋履約保證機制納入定型化契約，似僅屬交易資訊揭露之一環，購屋者有知的權利，建商即有告知的義務。此外，在建商對營造廠提出履約保證的要求同時，同樣也應該呼應購屋者對履約保證的需求。為規範預售屋交易雙方之權利義務，在不動產交易法至今未能完成下，期使買賣雙方之交易行為導入正軌，將預售屋履約保證機制納入定型化契約即顯必要，藉由交易秩序共識的達成，從而建立新而恆久的市場繁榮自屬可行。

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