建築經理季刊 第三期

是責任也是使命

蔡實鼎

八年從事建築經理工作，三年服務建經理工會，這是一段極具挑戰性的責任
與使命的奮勇歷程，雖然做的很辛苦，但也有些收穫，看到同業們以維護不動產市場秩序為己任的執著而奮戰不懈的精神，實在令人感動與鼓舞！

台灣不動產交易市場，由於法令不完備，預售制度的缺失，整個市場充滿了投機取巧等亂象；相關當事人都缺乏安全保障，例如許多購屋者，集一生積蓄才訂購一間房屋，結果竟面臨許多困擾，包括不公平契約、不實在坪數、不良施工品質、不如期交屋或產權不清楚、擅改設計及浮誇的廣告等，此類糾紛一直在法院、監察院、消基會受理投訴案的比重居高不下。

另一方面，建商需要龐大資金不易由銀行取得，銀行的大量爛頭寸也不放心放給建商，癥結在於建築開發計劃，所涉及土地產權、法規、工程、財務、市場定位及銷售等專業層面甚廣，外國銀行必須委託超然的事業公司作周密公正的評審，十年前國內沒有建築經理公司承辦，銀行對大額、長期性質雜鼬鼠無擔保的建築融資最愛又最怕，建商如被迫改向民間其他管道融通，則其利率高借期短而使財務計劃埋伏高成本又不定的高風險危機，往往造成對購屋大眾的危害。

建築經理公司就是在上述背景之下，由行政院責成內政、財政、經濟等相關部會六年研議而於十年前誕生的。旨在透過這個具有專業服務水準及超然公正立場的機構，能作為建商、購屋者及銀行三者間的媒介橋樑，消珥亂源重建秩序。此一不動產各業界所關注的內政重大改革，最近也引中國大陸業界的注意與興趣，甚至視為很有處一的「台灣經驗」。可是十年來，建經同仁雖堅守立場，努力耕耘，期能不負所託對社會做出貢獻，但成效顯然不如預期地可以在市場全面形成保護傘。我認為主要癥結，在於政府花了六年苦心只是著重「制度面」的設計，但因所涉層面太廣，政府未在「執行面」作更切實周延的規劃與多加一些必要的強制性，故徒有良法美意「制度之名」，卻無賦予適當「法律地位」與「實踐活力」的「制度之實」。

關於公權力適當介入之必要性，有人說，現在是民主自由時代，一切要尊重自由市場法則，不宜輕易介入。我認為一般理念沒錯，但用在社會重大改革問題，這個法則似是而非。

台灣不動產市場交易秩序之亂，好比「街口如虎口」的街頭街頭交通，政府創設建經有如再紛亂交通網舖上一條「斑馬線」，或猶如在機場碼頭設置安檢站，以策行人或乘客安全。這難免造成少數人一時之不便，但政府若不採取強制性或罰則，將如何達到政策目標？

任何一項改革，必然引致某些既得利益者若干不便與質疑。世間沒有廉價的改革品，沒有阻力的就不叫做「改革」。問題是：政府考量應以公是公非為準，追求的是「多數人」及「長遠的」利益，不能受那些「少數人」、「眼前的」不便而自廢武攻！

多年來，我們透過公會，共同參與了不動產交易法、住宅建設條例、都市更新條例的制定；藉由付款中間人觀念成功地建立成屋覆約保證與不動產交易簽證制度；以專業公正形象先後受到中央銀行、經建會、營建署之信賴，分別授予對建商數百億元之紓困資金與中長期資金借貸審核簽證與淡海新市鎮開發案權益分配等參與諮詢。

公會三年來，強化內部組織級人事，展開積極服務工作，對內同業合作無間
，對外與相關政府部門經常保持密切聯繫；加強文宣與媒體多方互動，為提升本業應有法律地位正多方努力中。最進有關信託法的頒佈，公會已委託專案研訂該法與本業實務運用之具體建議，希望透過建經公司對開發案的信託管理，可對預售屋大眾構成一定程度的有效保障，對行庫的建築融資亦有積極的風險管理效果。

任何行業都事先又民間活動而後由政府作政策性設計及管理辦法公佈後，才鼓勵民間配合申設。自民國七十五年起，至今已有公私新舊銀行投資支持的二十五家建經公司響應政府而設立，由此可見，此一社會改革性的新制度，完全市政府主導開創的，民間對政策深具信心。問題是政府對自己設計的這套制度是否有把它貫徹落實的決心與新做法？

我們期望政府進一步支持，業著積極參與而童業對階段性任務仍依步步達成
，把被動外佳的責任煥化作內在的機極恆久的使命感，相信在「誠信」的基礎，堅持專業、堅持正派，這股清流必將日益茁壯，沛然而成不動產交易安全中流砥柱。

成功兩大要素：「政府的制度，業著的努力」。所謂業者的努力，是責任也是使命感；而所謂政府的制度，不是徒具表面上動人的制度，而是實際上能夠強制落實政策功能的制度。

本期目錄：

分類	篇名	作者
刊頭語	是責任也是使命	蔡實鼎
特別企劃	土地信託將成實施更新的要角	蔡念真
	預售交易與不動產信託	浦繼達
	預售交易需要信託管理	郭鴻彬
	建築經理業與信託法	劉緒倫、呂偉誠、張發勝
人物專訪	以國土綜合發展計畫法健全規劃體系—專訪經建會副主委劉玉 山	張健偉
	創造市場需求—專訪市府財政局長——林全	陳雅君
法律加油站	加速推動產權保險制度	李永然
	建築技術規則修正案之探討	周煌凱
建經透視	分享建築經理榮耀	葉語晴
	建經公司——集團企業跨足不動產業之最大法寶	黃顯鈞
	開放僑外資經營房地產與建經業商機	侯妃真
市場探索	履約保證突破買氣陰霾	湯立婷
	買賣房屋多一份保障——房屋仲介業熱情推動履約保證	廖佳琪
	如何面對夾層風暴	游正田
	休閒不動產方興未艾	嚴智文