建築經理季刊 第五期

結合信託功能強化執行能力

蔡實鼎

建築經理公司創設之初，即係以履約保證為業務推動主軸，環顧建經公司管理辦法第四條之八大業務項目，綜而言之也是為達成履約保證之目的而已，完整履約保證固可協助銀行及建商達成履行產權清楚、如期交屋、品質如約之要求，但基於「管理辦法」本身並未賦予建經公司執行履約管理上必備權力，致使建商每遇專戶控管而卻步，銀行亦顧慮萬一中途停工，恐其他債權介入，權利不保，清理處分又曠日廢時，亦均使銀行承作意願不高。

因此完整履約保證個案目前實屬難能可貴，賦予建經公司之主要使命顯然無法順利達成，今信託法已於八十五年一月二十六日公佈施行，正為建經公司提供一個充分發揮其公正、客觀、專業技術能力來協助保障預售交易達成完工交屋使命的大好路徑。

現今建經公司執行履約管理的無力點，係因建經公司在個案運作過程中無法掌握一些重要的元素(如土地、建物起造人)，如果能掌握個案之基本元素並擁有處分權，則保障之功能即可確保。運用上述信託概念，結合建經公司當初被設計為公正、客觀、專業之第三人角色，最適由其掌握開發個案之財產權(信託移轉)以利清理處分，再由處分所得便捷且十足地確保購屋者及銀行之債權，經由續建程序達成履行完工交屋之保障責任，透過此一運作的方式，當使建經公司由過去消極性的審查功能，蛻變為積極性保障消費大眾與行庫債權的實質功能。

本於「不動產交易法」為建立不動產交易制度之基本大法，為保障交易安全，確保交易各方之權益，不便「履約保證」混為空談，於該法中讓建經公司結合信託功能強化執行履約管理上必備能力即屬需要，藉由此一新興工具之運用，積極介入導正不動產開發興建、市場交易之行為，將可一掃過去建經業對消費者、金融機構功能不彰之弊病，不但將有效保障交易安全，免除消費者、地主、銀行之恐懼，更能達到土地資源之經濟利用，無形中也降低社會不當成本之負擔，增進社會及經濟之福祉，更不枉費政府設立建築經理制度之目的及功能。

本期目錄：

分類	篇名	作者
刊頭語	結合信託功能強化執行能力	蕭明康
建經透視	履約保證仍將成為建經業務主流	游榮富
	建築融資需要納入管理	游榮富
追蹤報導	建築經理業與不動產信託業務	劉緒倫
市場指南	九八年初台灣預售市場巡禮	楊欽亮
	大選後看台灣的房地產市場	顏炳立
熱門話題	農地自由買賣與財團「養地」策略	蔡為民
實務天地	中長期資金之運用與不動產投資計畫	吳家昌
法令瞭望	理性面對環境影響評估	李政安
新法新知	公平交易法對建築相關行業之影響	古政嘉
他山之石	代銷業納入不動產經紀業管理條例之緣由	林旺根