建築經理季刊 第六期

金融與不動產交易安全

蔡實鼎

銀行在整個建築「商品」形成過程是否應發揮積極影響力與是否有能力發揮積極影響力銀行的認知與消費者的寄望或有落差，吾人認為，若從融資的審核過程與其後的監督執行上嚴格把關，銀行是應該也有能力負起確保商品品質的社會責任。 不動產金融的不夠穩定一直是國內建商心中的痛，也因此產生了問題叢生的預售制度，預售制度有其便利性，但因其類如期貨式的交易，買方面臨的風險尤其嚴重，政府明白金融體系對國內房地產運作有其關鍵性的影響力，為導正預售制度的缺失，如何藉由金融手段達成「商品」形成過程中把關的作用，即成為八十年代研擬輔導管理建商方案中的基本構想，為顧及銀行執行審核與管理上的能力與人力，並維持超然的客觀性，復設計由銀行投資成立建築經理公司，輔助銀行達成上述政策目的。

協助好的建商的好個案便利取得融資以行銷市場，不但相對抑止了投機個案的產生，也逐漸減輕對預售資金的依賴，是政策欲達成的效果。而銀行提供建商資金，為確保債權，銀行赤往往要求所屬建經公司執行營建管理，從規劃構想、發包、施工到驗收，經過完整的營建品質控管，購屋者擁有高枕無憂的房舍應非難事，類似林肯大部災變的夢魘當不致發生，達成「三贏」的局面自然也應該是理所當然的。

問題在於現今不動產交易過程並未以法制約，銀行、建商與消費者三者關係仍然充斥著猜疑與不信任，建築經理公司雖背負政策的期許，但在市場經濟的自由運作下，承擔如此調和之重責亦過於沈重，關鍵仍在不動產金融體制的健全與否。如今因應大眾對不動產交易安全的呼求，政府相關法治化的形成亦逐步趕上，由地政司主導的「不動產交易法」中，明訂預售屋第一次出售須建商為購屋者之自備款投履約保險或由金融機構背書保證交易達成;營建署完成的「住宅建設條例」草案亦朝強化建築融資的簽證審核功能，提高融資額度以減輕對收取自備款之依賴，凡此均希望藉由對建商融資的管理以及對購屋者保障的措施，能根絕預售住宅時常衍生的交易糾紛。

事前的防範永遠勝於災後的補償，在大眾企求一安全的交易體制下，軌社會公器的銀行業，無論過去、未來，也無論為自己或他人，都無法也不宜置身事外。

本期目錄：

分 類	題目	作者
刊頭語	金融與不動產交易安全	蕭明康
焦點話題	不動產交易安全應速立法	曹奮平
人物專訪	建築經理業扮演健全不動產金融的要角 ? 專訪萬通銀行總經理丁桐源	游榮富
認識建經系列	建築經理業經營近況分析 ? 摘自八十六年建築經理公司評鑑調查報告	蕭明康
認識建經系列	清水大鎮 ? 建築經理業管理開啟新篇章	楊欽亮
認識建經系列	以實例解析建經業如何運用信託法創造三贏	郭鴻彬
市場探索	我國不動產交易糾紛改善展望	李永然
法案追蹤	今明兩年是不動產法案立法年	游榮富
實務天地	土地使用權估價之探索	張義權
實務天地	土地估價 ? 土地開發分析法之介紹	卓輝華
法律探索	都市更新條例對房市之衝擊	李政安
他山之石	建築開發業依法制約	楊秀芳