建築經理季刊 第七期

健全不動產金融秩序不二法門

蔡實鼎

建築業為百業之首，亞洲各國引發金融風暴，主要歸結其房地產投機炒作，價格暴漲暴跌，造成金融大災難。而在我國，近時建築業受整體經濟不景氣影響，在金融業的逾期放款亦節節升高，據報載，目前已有八十多個大型工地面臨停工階段，金融機構因不動產價格下跌所引發的逾期放款，估計也已超過二千五百億元以上，且建築業一旦發生財務危機，每筆逾放動輒高達數億元，不幸淪為法拍不咸的低價品，更造成資產縮水，嚴重影響銀行及社會大眾之權益。

建築融資涉及土地開發使用、建物規劃設計、行銷市場定位與財務控管等複雜層面，即以先進國家金融業亦多委外由獨立超然之專業機構辦理縝密評估與管理。而我國由於允許預售行為，且多具地主與建商合建特性，涉及相關各方利害關係更為錯綜複雜，且授信金額大、工期長，建物屬於信用授信，相對風險更多，但建築業攸關國計民生又為金融業授信獲利之穩當來源，尤不宜因噎廢食。

為了健全銀行的經營體質，財政部將強制銀行對不動產抵押擔保品提列特別呆帳準備，以強化銀行資本結構。本會認為，解決呆帳的積極作法，應在事前的嚴控放款品質及執行監管措施，而非消極的提列損失準備，建築融資管理即為現行有效防堵建築逾放案件的積極作法。

建築融資管理係指建築業者向銀行申請建築融資時，須將其個案興建計畫及相關必要文件委由政府建立不動產金融安全制度所設之建築經理公司辦理查核評估，從建築計畫、行銷計畫、財務計畫、土地鑑估、公司徵信等依實提出查核報告，銀行得依據評估結果辦理放款，在工程施作期間並由建築經理公司辦理工程進度查報及財務稽核憑以核撥融資，務使專款專用並避兔超撥，以確保銀行貸放建築融資的安全。

自行政院指定內政部、財政部輔導銀行投資成立建築經理公司以協助銀行辦理建築融資管理十二年來，成效普獲認定，八十四年九月全國建築會議經列本案為重要結論之一並決議研修相關法令配合推動:八十四年十一月中央銀行提撥郵政儲金轉存款三百億元供銀行辦理建築專案融資，其條件之一即須由建築經理公司評估認可，足證本投的爭理能力與公信力亦已獲公部門的重視與肯定。

建築融資管理如能進一步結合信託管理功能，則不但於案前的風險評估、施工期的稽核管理之外，更加以債權的獨立保護，銀行求償將更加安全便捷，建築融資貸放更當確保無慮。

為配合銀行強化授信業務風險管理，本會建議刻由銀行公會所擬之「會員授信通則」中，仿會計師財簽之辦法，明訂一定金額以上之建築融資貸放案，經由金融之週邊事業建築經理公司實施建築融資管理，當可積極活絡銀行資金，有效掌握授信風險動向，確保銀行債權，對於不動產金融秩序的穩定，亦持成為建構法制化的第一步。

本期目錄：

分 類	題目	作者
刊頭語	健全不動產金融秩序不二法門	蕭明康
焦點話題	「從金融風暴談不動產金融秩序的改善」座談紀實	董議惠
會務報導	公會十年再出發 ? 全國公會成立大會集錦	游榮富
制度展望	建經制度跨足兩岸新契機	游榮富
法律天地	善用仲裁解決不動產交易糾紛	李永然
法令櫥窗	契約內容依法可管	洪友芳
產業經濟	營建業如何走出寒冷冬天	莊孟翰
營建管理	眷改工程管理誰與爭鋒	洪友芳
認識建經系列	如何做好營建管理（上）	吳毓勳
他山之石	日本土地使用權之估價	田懷親
實務進階	商用不動產投資分析 ? 美國 CCIM 之分析法概論	曾東茂