建築經理季刊 第八期

走出景氣迷失-再創新局

蔡實鼎

去年下半年國內不少知名企業在房股兩市持續低迷及股票炒作護盤不當衝擊下，引發一連串企業倒風，而且更掀起新一波金融風暴。政府為挽救國內經濟及金融業也相繼推出穩定金融及振興房股兩市新措施。整體而言，去年虎年對房地產營建業可說多災多難，展望九九兔年，在政府大力提振房股兩市景氣之際，業者及購屋大眾實應積極逆向操作，做好充分準備，才能走出景氣迷失，再創新局。

近十年來在政府陸續全面推動實施容積率，加上營建業者及非營建業者大量投入房地產開發，導致近幾年國內房地產明顯產生供過於求的局面，其不僅使得房價持續盤跌，金融業不動產逾放比率也持續攀高。儘管國內經濟每年仍穩定持續中度成長，便不動產及股市大幅縮水，已嚴重影響國計民生及九九年的經濟發展。

去年底行政院蕭萬長院長積極推出振興房股兩市方案，並邀集數百位民意代表、企業代表及專家共商財經大計，而李登輝總統更以嚴厲口吻強調國內經濟已到了必需採取明快的作為及措施才能避免情勢惡化。兔年農曆開春第一天，政府即以不預警方式大幅降低金融業營業稅，調降存款準備率增加貨幣供給量同時放寬外資來台投資股市比率，股市隨即大漲數百點。而年前所推出的一千五百億元優惠購屋貸款方案，對於業者餘屋出清及市場真氣回升產生積極的作用，今年一二季國內房市也可望能有較好的表現。

今年國內經濟及房地產所必需面對的嚴峻考驗包括金融情勢能否不再惡化及房價止跌機會有多大。就整體金融情勢來看，在低通膨及貨幣政策持續寬鬆下，國內資金市場充裕，但由於金融業受地雷股衝擊及逾放情形日趨惡化下授信普遍緊縮，導致貨幣流通不易，似乎有步入日本通貨緊縮後塵的跡象。由於政府明快處理金融危機，全力為金融機關護盤，例如調降其營業稅，提高呆帳比及降低存款準備率等均有助銀行體系穩定發展。另外，鼓勵銀行間的合併來提高競爭力，也可減緩不景氣所帶來的影響。

國內金融體系在政府強力護盤下，儘管遭受各界批評，其對穩定人心及刺激房股兩市仍功不可沒。目前金融情勢雖未進一步惡化，但只要房市、股市未見起色，金融緊縮就不可能改善，而民間借貸不易，經濟發展一定受影響，並形成惡性循環。國內金融單位授信放貸多靠不動產做為擔保，近幾年各地房價普遍下滑二至三成以上，其市價已相當接近實際放貸金額，在不易增加擔保品下，大量流向法拍屋市場，其拍定價也再度滑落。所以房地產約止跌無疑是國內經濟景氣能否復甦及避免再度引發金融風暴最大關鍵之一。

現階段國內房地產所面臨持續低迷景象導因於生產供給過剩，尤其在預期實施容積率所帶來的盲目搶照及搶建。此種現象不僅是二大都會而已，可說遍及各大小城鎮，甚至走山坡地。據初步估計全台待售的第一手餘屋總量超過十五萬戶，累計金額不下六千億元，而因房地價格下跌造成全民資產縮水及金融業呆帳也極為可觀。去年底政府即時推出一千兩百億第一手餘屋優惠房貸利率雖然僅能解除全台業者五分之一不到的壓力，但即時甘雨所注入的連鎖效益卻也相當可觀。今年第一、二季在貨幣持續寬鬆，金融業積極轉戰房貸市場，加上優惠貸款刺激下，不論業者餘屋、新成屋及中古屋真氣都可望有所好轉。展望今年前二季房市需求量應可逐步放大，不過在價格上應不會有太好的表現，甚至還會有變相降價的可能。

這一波的房地產不景氣何時可以走出谷底變數仍多，目前似乎也不能把太大的期待。現階段最重要的工作應不存於期待景氣何時好轉，而是政府、營建業者、購屋大眾及金融業者能否從近十年來國內種種亂象學到教訓，並從景氣迷失中走出來才更為迫切。經由此次不景氣的衝擊，給了我們重新思索的機會，過去很多陳腐、保守的觀念、想法也到了調整的時刻。我們已做好了準備，只要法令體制及政策、遊戲規則完備就可上路。面對新世紀即將到來，也亟待政府、營建業者、金融業者及各專家學者集思廣益，調整心態共同建構一套可畏可久的機制，讓台灣房地產重現新的秩序與活力！

本期目錄：

分 類	題目	作者
刊頭語	走出景氣迷失再創新局	游榮富
人物專訪	接掌營建署—林益厚擘畫營建施政藍圖	洪友芳
人物專訪	不動產交易安全全民一起來—專訪中華民國消費者文教基金會董事長姜志俊	游榮富
實務天地	更新法中之權利變換	許文昌
市場探索	引進不動產證券化與土地信託加速更新	洪友芳
法令櫥窗	都市更新法隆重上路	洪友芳
認識建經系列	如何做好營建管理 （下）	吳毓勳
法令櫥窗	從法律觀點談都市更新事業的實施	李永然
法令櫥窗	預售契約約定專用部份的效力	林永汀
焦點話題	少一點口水看待政府政策	林永汀
產業經濟	建築業如何度過寒冬	李政安
法令探索	淺談不動產交易糾紛與不動產交易法	江勁澤
實務進階	商用不動產投資分析—美國 CCIM 之現金流量模型（二 A ）	曾東茂
交易安全小常識	最好的購屋策略	蕭明康