建築經理季刊 第九期

預售屋保證範圍應到完工

蔡實鼎

『不動產交易法』研議前後六年，版本屢經更迭，近時草案甫經出爐，某報即以頭版隆重刊出『買預售屋將有完工保證』大事宣嚷，乍看之下，好像『不動產交易法』蠻有理想性也似乎抓到了預售屋交易糾紛的頸點，事實卻大非如此。

根據消基會統計，每年預售屋的申訴案件約有九百件，年年高居申訴排行榜之首，而不論建商倒閉是否於惡意，因不能完工不但形成社會資源的浪費也往往成為購屋者中心永遠的痛，處於絕對弱勢的消費者真的只有如此無助的自嘆自憐嗎？社會大眾殷殷企盼中的『不動產交易法』又是否真能洞悉癥結勇敢的張舉完備的保護傘？

從目前的『不動產交易法』草案看來無疑是令人失望的，關鍵的第十一條條文『出售預售屋應備最低知條件』中消費者透過法訂的三個保障機制銀行業
、保險業與預售屋個案營業保證基金會所得到的『保證』已被限定在自備款保證而已，然而矛盾的是，該法第十六條『預售屋交易不能完工知清理處分
』條文內卻又明列『保證者應以繼續興建至完工為原則』之條文，蓋預售屋不能完工時若僅擔負自備款保證或保險者僅面臨返還自備款等問題，並不涉及清理處分問題，事故，額外要求自備款保證單位『繼續興建至完工』並不具意義，也是使得部份僅願承作自備款保證的銀行深感不妥之處。為此，要保留『清理部分』條文，才能前後一貫合乎邏輯。

吾人知道『完工保證』現今已普遍列為工程招標上之必要條件，其繳交或為企約總價之一訂比例知保證金或經銀行開具履約保證金保證書，目的均為保障工程之履行，已行之有年，近時即有台灣銀行等幾家銀行為保證興建市立中興醫院院舍之改建工程案，因承辦嘉聯公司未依規定完成工程，判賠市府二千六百萬，以利市府重新招標續建案例。而所謂『履約保證』其保證內容是否涵蓋完工乃依約而定，由於該法之『保證』已將『價金』與『完工』分開，故另將『完工保證』併列確有必要，不但給予『保證』完整性，也賦予草案第十六條『清理處分』之實質意義。至於保證完工是否一定完工，則除自然災害之不利因素外，保證單位即有責任履行完工之責，此亦極為原條文『應以繼續興建至完工為原則』之責，如不具完工之保證責任，則上該字句即可刪除，而該法第十六條也就無存在之需要了。

既然『保證』功能不應僅侷限在『自備款』部份，何種機制可以被消費者所信賴而擔負此『完工』之重責呢？我們認為，完工保證以銀行為保證人已實施了十三年，列入自屬當然，未來銀行是否承作由銀行依案自行決定；基金會也列入，至於其是否有能力暫且不論；至於建築經理葉協助銀行辦理完工履約保證，是政策賦予本業之最主要功能，也是保障預約售屋交易安全的最適途逕，值信托法已公佈實施，建築經理公司除了代辦完工履約保證外，也期望以土地信託的方式，經由履約管理能力的增強，自行執行完工履約保證的任務，當更能彰顯建築經理之政策功能，不但能有效增強完工履約保證對整體不動產市場之實施比例，亦能激勵銀行配合實施此項最具完整保障性之功能措施，對面提升交易安全意義重大。

本期目錄：

分 類	題目	作者
刊頭語	預售屋保證範圍應到完工	蔡實鼎
人物專訪	不動產金融授信要依法制約 - 專紡土地銀行副總經理 蘇金豐	歐素華
人物專訪	開展創造性的整體住宅策 - 專訪營建署副署長 柯鄉黨	本刊
景氣展望	九九年下半年房地產景氣展望	張芬凝
認識建經系列	保證與保險，誰有保證	高郁芬
市埸探索	跨世紀地產行銷新觀念	田大權
政策研究	房地產政策需要研究成立『中華民國房地產政策研究學會』之發想與緣起	蔡為民
法令櫥窗	都市更新何法適從	張芳華
就法論事	( 公寓大廈管理條例 ) 第八條解析	李永然
法令探索	解析『強制執行拍賣無實益』之適用	林永汀
他山之石	決定不動產價值的基本原則	卓輝華
實務天地	不動產投資與估價	陳俊合
實務進階	商用不動產投資分析—美國 CCIM 之現金流量模型（二 B ）	曾東茂
交易安全	什麼是預售屋履約保證	蕭明康